Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht

Nachfolgend möchten wir Ihnen einen Überblick über einige grundlegende gerichtliche Entscheidungen aus dem Mietrecht geben, die in letzter Zeit ergangen sind.

Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln :

Unter anderem hat der BGH in den letzten Monaten seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen fortgeführt.  Der BGH hat dabei weitere Klauseln zugunsten der jeweiligen Mieter für unwirksam erklärt. Bezüglich der Folgen und möglichen Handlungsmöglichkeiten für ebenfalls von solchen Klauseln betroffenen Mietern, bzw. Vermietern, verweisen wir auf unseren bereits zu diesem Thema veröffentlichten Artikel, der unter diesem Link eingesehen werden kann.

Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die ergangenen Urteile:

Urteil des BGH vom 26.09.2007 (AZ: VIII ZR 143/06) : Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr festgestellt, dass auch solche Quotenabgeltungsklauseln im Einzelfall unwirksam sein können, die zwar die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglichen, die aber  dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich machen, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist.

Nachdem  Quotenabgeltungsklauseln mit "starrer" Abgeltungsquote bereits zuvor schon für unwirksam erklärt wurden, können jetzt im Einzelfall auch Quotenabgeltungsklauseln mit "flexibler" Abgeltungsquote unwirksam sein.

Entscheidend ist, ob auch für einen juristisch nicht gebildeten Mieter ohne weiteres verständlich ist, welchen Anteil der Kosten er für die Schönheitsreparaturen wann tragen muss. Eine wirksame Klausel muss demnach dem gesetzlich normierten Transparenzgebot entsprechen.

Urteil des BGH vom 12.09.2007 (AZ: VIII ZR 316/06): Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch eine isolierte Endrenovierungsklausel in einem Formularmietvertrag unwirksam ist, weil Sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Eine unwirksame isolierte Endrenovierungsklausel in einem Formularmietvertrag liegt z.B. dann vor, wenn der Mieter zwar nicht die laufenden Schönheitsreparaturen zu tragen hat, er aber unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungszustand beim Auszug zu einer Endrenovierung verpflichtet ist. Also auch dann, wenn für eine Endrenovierung gar kein Bedarf besteht.

Bsp. Einer unwirksamen isolierten Endrenovierungsklausel: „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“.

Rechtsprechung zur Tierhaltung 

Urteil des BGH vom 14.11.2007 (AZ: VIII ZR 340/06) Tierhaltung in Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof hat folgende Klausel in einem Formularmietvertrag über die Tierhaltung in der Mietwohnung für unwirksam erklärt:

„bedarf jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters.“

Die Klausel benachteiligt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Die Benachteiligung ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel keine Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter ausgehen können. Die Klausel bringt demnach nicht eindeutig zum Ausdruck, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt.

Fehlt es an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hängt die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Zur Beurteilung dieser Frage, ist eine einzelfallabhängige Beurteilung, die sowohl die Interessen des Mieters, als auch die des Vermieters berücksichtigt.

Rechtsprechung zu den Betriebskosten

Urteil des BGH vom 14.11.2007 (AZ: VIII ZR 19/07) Kein Anspruch des Vermieters auf Erstattung einer "Nutzerwechselgebühr"

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige,  nur einmalig beim Auszug des Mieters anfallende, Kosten der Verwaltung handelt.

Sofern die Mietvertragsparteien demnach keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben, hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen.

Rechtsprechung zur Kündigung von Mietverhältnissen 

Urteil des BGH vom 27.06.2007 (AZ: VIII ZR  271/06) Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine GbR ist auch wegen Eigenbedarfs nur eines Gesellschafters zulässig

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs nur eines Gesellschafters zulässig.

Voraussetzung ist aber, dass dieser schon bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter war. Der Bundesgerichtshof  begründet seine Entscheidung damit, dass es nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer GbR insoweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit.